부동산 시장의 불안정성이 지속되면서 실수요자들의 내 집 마련이 점점 더 어려워지고 있습니다. 투기 수요는 규제로 억제할 수 있지만, 문제는 실거주를 원하는 사람들마저 시장에서 밀려나고 있다는 점입니다. 이번 글에서는 실수요자의 정의부터 이들이 겪고 있는 현실적 문제점, 그리고 실질적으로 도움될 수 있는 맞춤형 정책 방향에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.
실수요자란 누구인가?
실수요자는 말 그대로 집을 사서 ‘살 사람’을 뜻합니다. 즉, 투자 목적이 아닌 자신이나 가족의 거주를 위해 주택을 구매하거나 임대하려는 이들입니다. 대표적으로는 무주택자, 1주택자, 신혼부부, 청년층, 고령층 등이 여기에 해당되며, 정부에서도 정책 설계 시 이들을 우선 대상으로 삼고 있습니다. 하지만 현실에서 실수요자에 대한 명확한 기준은 모호한 경우가 많습니다.
예를 들어, 직장 문제로 전입이 불가피한 경우에도 규제 지역 내 1주택자라면 '투자자'로 간주되어 대출 제한을 받는 경우가 생깁니다. 또한 분양 시장에서도 추첨제 비율이 낮고, 가점제 중심의 구조로 인해 젊은 실수요자는 상대적으로 불리한 상황에 처하게 됩니다. 더욱이 실수요자라는 이유만으로 혜택을 받기 어렵다는 인식이 확산되면서, 대출 규제나 청약 기준에서 소외되는 실거주자들이 많아졌습니다.
‘집을 사서 살고 싶지만 살 수 없는’ 현실 속에서, 실수요자들은 좌절하고 있는 상황입니다. 실수요자 중심 대책이 효과를 보려면, 이들의 상황을 보다 구체적으로 반영한 제도 설계와 유연한 운영이 병행되어야 합니다.
실수요자가 겪는 현실적 어려움
최근 몇 년간 집값이 급등하면서 실수요자들이 겪는 고통은 더욱 커졌습니다. 특히 수도권과 서울 중심지는 웬만한 중산층 소득으로는 진입조차 어려운 가격대에 도달했고, 지방 중소도시에서도 새 아파트는 ‘그들만의 리그’가 되어버렸습니다. 가장 큰 문제는 자금 마련의 어려움입니다. 정부가 투기 억제를 위해 대출 규제를 강화하면서 정작 실수요자들이 대출 한도에 막혀 내 집 마련을 포기하는 사례가 늘고 있습니다.
특히 무주택 청년, 신혼부부의 경우 초기 자산 형성이 어렵기 때문에 대출이 아니면 주택 구입 자체가 불가능한 경우가 많습니다. 청약 제도 또한 허들이 높습니다. 청약 가점제를 중심으로 하는 현재의 구조에서는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약 통장 가입 기간 등에서 점수가 부족한 2030세대는 당첨 가능성이 극히 낮습니다. 오히려 다주택자보다 실수요자가 청약에서 소외되는 아이러니한 상황도 벌어지고 있습니다.
임대차 시장 역시 불안정합니다. 전세 사기, 깡통전세 등 각종 피해가 증가하면서 실수요자들이 신뢰할 수 있는 거주지를 찾기 어렵고, 결과적으로 월세 부담이 커지는 등 생활비 압박이 가중되고 있습니다. 이러한 여러 현실적인 장벽은 결국 실수요자들이 내 집 마련을 포기하거나, 무리한 조건으로 집을 구매하게 만들며, 이는 또 다른 금융 불안을 초래하는 악순환의 고리가 됩니다.
실수요자를 위한 맞춤형 정책 방향
실수요자 중심의 부동산 대책은 단순히 공급 확대나 가격 억제에 머물러선 안 됩니다. 무엇보다 이들이 실제로 주택 시장에 접근할 수 있도록 만드는 세부 제도 설계가 핵심입니다.
첫째, 주택금융 지원 강화가 필요합니다. 무주택자나 신혼부부, 청년층을 위한 정책 금융상품 확대, LTV·DSR 완화, 장기 고정금리 대출 등의 제도가 현실적으로 작동해야 합니다. 특히 현재는 다주택자와 동일한 기준이 적용되는 경우가 많아 실수요자가 역차별을 받는 경우가 많습니다.
둘째, 청약 제도의 개편입니다. 가점제의 구조적 불리함을 보완하기 위해 추첨제 비율을 높이거나, 일정 소득 이하의 실수요자에게 우선권을 부여하는 방식이 필요합니다. 특히 1인가구나 청년 세대처럼 새로운 형태의 수요도 제도에 반영해야 할 시점입니다.
셋째, 공공분양 및 공공임대 확대입니다. 고품질의 공공주택을 저렴한 가격에 공급하고, 중장기적으로 거주가 가능한 임대 시스템을 구축하면 주거 안정에 크게 기여할 수 있습니다. 특히 전세 대신 ‘준공공 장기임대’ 방식이 활성화된다면 수요자 입장에서 리스크를 줄일 수 있습니다.
넷째, 세제 혜택의 정교화도 필요합니다. 생애최초 주택 구입자에 대한 취득세 감면, 주택 관련 대출에 대한 이자 소득공제 확대 등은 실수요자에게 실질적 도움이 되는 정책입니다. 무엇보다 이러한 혜택이 정권에 따라 흔들리지 않고 일관되게 유지되어야 신뢰가 생깁니다.
마지막으로, 정보의 투명화와 맞춤형 주거 컨설팅 제공도 중요합니다. 실수요자들이 필요한 정보를 쉽게 접하고, 본인 상황에 맞는 전략을 세울 수 있도록 정부나 지자체 차원의 중개 서비스가 강화되어야 합니다.
실수요자는 부동산 시장의 중심이어야 합니다. 하지만 지금까지의 정책은 투기 억제에 초점을 맞춘 나머지, 실수요자의 현실을 충분히 반영하지 못한 측면이 큽니다. 이제는 집이 필요한 사람에게, 필요한 방식으로 다가가는 정책이 필요합니다. 내 집 마련의 기회는 선택받은 사람의 특권이 아니라, 누구에게나 주어져야 할 기본입니다. 실수요자가 중심이 되는 부동산 시장, 이제 진짜 시작해야 할 때입니다.