상가를 임대하거나 임차할 때 작성하는 계약서는 단순한 문서가 아닌, 수천만 원의 권리금과 수익을 보호하는 핵심 도구입니다. 하지만 처음 상가 계약을 체결하는 경우, 내용이 어렵고 생소해 실수하기 쉽습니다. 계약서 항목 하나하나가 법적 책임과 수익에 직결되기 때문에 반드시 꼼꼼히 확인하고 이해한 후 서명해야 합니다. 이 글에서는 상가임대차계약서에서 반드시 확인해야 할 핵심 체크포인트들을 실무 중심으로 정리해드립니다.
임대조건·보증금·계약기간 명확히
상가임대 계약의 가장 기본적인 조건은 ‘보증금’, ‘월세’, ‘계약기간’입니다. 이 세 가지가 불명확하거나 누락된 계약은 나중에 법적 분쟁이 발생했을 때 임차인에게 불리하게 작용할 수 있습니다. 예를 들어 보증금이 정확히 명시되지 않으면 반환 시 분쟁 소지가 있고, 계약 기간에 대한 이해가 다르면 계약 갱신이나 종료 시점에서 불이익을 당할 수 있습니다. 보증금은 일반적으로 1,000만 원 단위로 설정되며, 계약서에는 지급 시기와 방식까지 명확하게 기재해야 합니다. 일부는 현금으로 일부는 계좌이체로 지급하는 경우, 각각의 금액과 날짜를 적어두는 것이 좋습니다. 월세는 부가세 포함 여부를 반드시 확인해야 하며, 부가세가 별도인 경우 실질 납부 금액이 커질 수 있으므로 주의해야 합니다. 계약기간은 1년 또는 2년이 일반적이지만, 상가임대차보호법상 최소 5년간 계약갱신 요구권이 인정되므로 임차인 입장에서는 장기적인 계획 수립이 가능합니다. 다만 임대인이 정당한 사유로 갱신을 거절할 수 있는 요건도 존재하므로, 계약서에 갱신 조항과 자동 갱신 여부를 꼭 명시해두어야 합니다. 또한 중도해지 조건도 중요합니다. 임차인이 갑작스럽게 폐업하거나 양도할 경우, 위약금이나 권리금 반환 조건을 계약서에 어떻게 반영할 것인지 명확히 해야 추후 분쟁을 방지할 수 있습니다.
권리금 보호 조항과 양도 조건 체크
상가 임차인에게 가장 민감한 부분은 바로 권리금입니다. 오랜 시간 동안 쌓아온 고객층, 인테리어, 상권 프리미엄 등이 모두 권리금으로 환산되기 때문에, 이를 보호할 수 있는 조항이 반드시 포함되어야 합니다. 하지만 실제로는 계약서에 권리금 조항이 빠지거나 모호하게 적힌 경우가 많아 문제가 발생합니다. 상가임대차보호법 개정안(2018년 이후)에 따르면, 임차인은 계약 종료 3~6개월 전에 권리금 회수를 위해 새 임차인을 주선할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 이 조항은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하기 위한 장치지만, 계약서에 이를 반영하지 않으면 실제 분쟁 시 불리하게 작용할 수 있습니다. 따라서 계약서에는 다음과 같은 내용을 명확히 기재해야 합니다: - 임차인의 권리금 회수권 인정 - 임대인의 양수인 거절 사유 명시 - 권리금 회수 절차와 통지 방식 - 권리금 금액, 수수료 및 중개 절차 등 또한 상가를 양도하려는 경우, 임대인의 동의가 필요한지 여부도 계약서에 구체적으로 작성되어야 합니다. 일부 임대인은 계약서에 ‘양도 금지’ 조항을 삽입하거나, 새 임차인 조건을 임의로 제한하려 하므로, 이러한 부분을 미리 명시하고 협의해두는 것이 좋습니다. 권리금은 단순한 금전이 아니라, 임차인의 영업 기반을 이루는 핵심 자산입니다. 따라서 계약 단계에서부터 법적 보호를 받을 수 있도록 내용을 철저히 확인해야 합니다.
특약사항과 원상복구 조항 꼼꼼히
상가 계약서에서 종종 간과되는 부분이 바로 특약사항입니다. 표준계약서에는 담기 어려운 양측 간의 개별 합의 내용을 담는 공간인데, 오히려 이 특약이 계약의 핵심 내용을 좌우할 수 있습니다. 예를 들어 월세 인상률 제한, 주차장 사용, 간판 부착 범위, 관리비 항목 분담 등 실사용자 입장에서 중요한 사항은 모두 특약에 포함시켜야 합니다. 또한 원상복구 의무도 반드시 확인해야 합니다. 계약 종료 후 임차인이 상가를 비울 때, 내부 인테리어를 철거하고 원래 상태로 돌려놓는 ‘원상복구’ 조건은 대부분의 계약서에 포함되어 있습니다. 하지만 복구 범위가 불명확하거나, 지나치게 광범위할 경우 임차인이 예상치 못한 비용을 떠안을 수 있습니다. 따라서 복구 범위를 구체적으로 기재하는 것이 중요합니다. 예를 들어 ‘전등, 도배, 바닥재는 제외한다’, ‘간판 철거는 임대인이 부담한다’는 식의 조항을 삽입하면 향후 분쟁을 줄일 수 있습니다. 계약서에 명시되지 않은 사항은 관행에 따라 해석되기 때문에, 가능한 한 모든 항목을 문서화하는 것이 최선의 방법입니다. 마지막으로 계약과 관련된 모든 서류는 사본을 반드시 받아두고, 중개인을 통한 거래라면 중개수수료와 공인중개사의 등록번호도 계약서에 명확히 기재하도록 하세요. 사소해 보이더라도 훗날 법적 분쟁에서 강력한 증거 자료가 됩니다.
상가임대차 계약은 단순한 공간 대여가 아닌, 수익과 권리를 보호하는 중요한 절차입니다. 보증금과 임대료뿐 아니라 권리금, 특약, 원상복구 조항까지 하나하나 꼼꼼히 확인해야 안정적인 영업과 자산 보호가 가능합니다. 계약 전 반드시 계약서를 충분히 검토하고, 이해되지 않는 부분은 전문가에게 자문을 구해 정확하게 서명하시기 바랍니다. 철저한 계약이 곧 성공적인 창업의 첫걸음입니다.